החלטה בתיק פר"ק 2547-06-11

1.         בהליך שלפניי מבקש משה גרינברג לחייב את כונס הנכסים לתקן ליקוי בנייה שהתגלה לטענתו בחדר האשפה של הבניין ברחוב איש חי 13 בבית שמש. הכונס טוען כי גרינברג לא הוכיח כי קיים בחדר האשפה ליקוי המצוי באחריות הבדק לה הוא אחראי בפני רוכשי הדירות, אך מוסיף כי אם אכן קיים ליקוי אשר נכלל בתחומי האחריות, הרי שהאחריות מוטלת על חברת צ. לנדאו בע"מ (להלן - החברה), עימה התקשר הכונס בהסכם ביום 16.4.08 לצורך רכישת אחריות בדק. החלטה זו היא למעשה בבחינת הודעה לצד ג' ונוגעת למישור היחסים שבין הכונס לחברת צ. לנדאו.

2.         ההסכם בין הכונס לחברה נחתם ביום 16.4.08, והוא מהווה המשך והשלמה של הסכם קודם שנחתם בין החברה לבין חברת חפציבה (טרם קריסתה) ביום 16.4.08 (להלן - ההסכם המקורי).

הכונס מפנה לסעיף 15 בהסכם (החדש), אשר יוצר לטענתו חבות חוזית של הקבלן (החברה) כלפי הכונס, שהיקפה ותנאיה זהים ליחסים בין קונה למוכר כהגדרת בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. סעיף 15.1 להסכם קובע את מושאי האחריות בצורה רחבה ביותר, ואלו כוללים ליקויים, נזקים, קלקולים ופגמים שהתגלו בעבודות או בבניינים או ברכוש המשותף. חדר האשפה נופל לגדרם של כל אחד מאלו. הגדרת המונח "בניינים" בסעיף ההגדרות של ההסכם כוללת לא רק את הבניינים גופם, אלא גם את הרכוש המשותף והמתקנים. לפיכך כוללת האחריות עליה הוסכם גם את החניון והמתקנים, ואלו מצויים מחוץ לקו הגבול הפנימי של הבניין (וזאת בניגוד לטענת החברה, שלפיה היא אינה אחראית למתקנים הנמצאים מחוץ לקו גבול זה). חדר האשפה הוא חלק מהרכוש המשותף והוא גם מתקן. בנוסף לכך, חדר האשפה נכלל בגדר המונח "עבודות", שכן הגדרת מונח זה בסעיף ההגדרות של ההסכם כוללת בחובה גם "עבודות לצורך טופס 4" וגם "מפרטים ותכניות". מהאמור לעיל עולה בבירור כי הצדדים ביקשו לכלול בהסכם שביניהם עבודות נוספות מעבר לאלו שהחברה ביצעה עבור חברת חפציבה במסגרת החוזה המקורי. הצדדים אף טרחו לציין במפורש מה לא יכללו "העבודות", וכל החריגים שצוינו שם אינם רלוונטיים לחדר האשפה. המונח "מפרטים ותכניות" מפנה אל נספח ד' להסכם, הכולל דוגמאות של מפרטים. אחת מהדוגמאות הללו (נספח 3 לסיכומי הכונס) כוללת מפרט בו כתוב במפורש: " מקום לריכוז אשפה: חדרי אשפה בבניין או לפי דרישת הרשות.". אין בהוצאתו של חדר האשפה אל מחוץ לקו הבניין כדי לגרוע מהיותו חלק מהמפרט, בהיותו חלק מהעבודות וחלק מהדרישות לצורך קבלת טופס 4. לאור האמור ברור כי חדר האשפה הינו אחד מהאלמנטים שלגביהם התחייבה החברה לספק אחריות בדק, בהיותו חלק מהעבודות, המפרטים, הדרישות לקבלת טופס 4, הבניינים, המתקנים והרכוש המשותף.

מעבר לפרשנות המילולית הברורה של ההסכם, גם פרשנות תכליתית שלו מביאה למסקנה כי האחריות שרכש הכונס הינה רחבה וכוללת את מלוא התחייבויותיו של הכונס כלפי הרוכשים. השירות שביקש הכונס לרכוש מהחברה במסגרת הסכם זה היה מעין תעודת ביטוח, בדמות התחייבות של החברה לשאת באותה אחריות בדק שלה הוא התחייב כלפי רוכשי הדירות בהסדר הכללי שנערך עימם.

3.         החברה טוענת כי מאחר שהיא לא בנתה את ביתן האשפה או התחייבה לבנות אותו, אין היא אחראית לתיקונו על פי ההסכמים שנחתמו בינה לבין הכונס. במסגרת ההסכם מיום 16.4.08 לא רכש הכונס מהחברה אחריות בדק ככל שהיא נוגעת לעבודות שלא בוצעו ולא היו אמורות להיות מבוצעות על ידה בפרויקט, אלא רק אחריות על עבודות הבנייה אשר בוצעו על ידה. הגדרת המונח "עבודות" בהסכם מפנה להסכם המקורי, בו נכתב כי העבודות אינן חורגות מקו הבניין של כל בית, ולפיכך יש לומר כי אלו אינן כוללות את ביתן האשפה. 

4.         לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הוראות ההסכם, הגעתי למסקנה כי הדין בעניין זה עם הכונס ולאור זאת יש לקבוע כי החברה היא שאחראית לליקוי הבנייה בביתן האשפה.

5.         סעיף 15 להסכם בין הצדדים (מיום 16.4.08) שכותרתו "בדק ותיקונים" קובע:

" הקבלן יהיה אחראי כלפי הכונס לתקן ליקויים, נזקים, קלקולים ופגמים שיתגלו בעבודות או בכל חלק מהן או בבניינים ו/או בדירות ו/או ברכוש המשותף בבניינים למשך כל התקופות ועל פי ההיקפים הקבועים בחוק המכר ..."

המונח "העבודות" הוגדר בסעיף 2 להסכם בצורה רחבה:

" בניית והשלמת הבניינים, על פי החוזה המקורי, חוזה זה וכן על פי התכניות והמפרטים, נספח ד' לעיל ... למען הסר ספק מובהר, כי העבודות כוללות גם את כל העבודות אותן התחייבה חפציבה לבצע בדירות על פי המפרטים והתוכניות שצורפו להסכמי המכר בין חפציבה לרוכשים, למעט תוספות כגון מוצרי חשמל, ככל שהובטחו לרוכשים." (ההדגשות הוספו).

בסעיף 2 להסכם נכללה גם הגדרה של "המפרטים והתכניות":

" המפרטים והתכניות (לרבות תכניות אדריכליות ותכניות עבודה) להשלמה של הבניינים והדירות ולביצוע כל העבודות הנדרשות להשלמת הבניינים והדירות, לקבלת טופס 4 בגינם, לאיכלוס הדירות על ידי הרוכשים וכן כל עבודה קבלנית הנדרשת לצורך קבלת תעודת גמר בקשר לבניינים, וביצוע כל העבודות על פי מפרטי הדירות כפי שנמסרו לרוכשי הדירות, למעט תוספות כגון מוצרי חשמל, ככל שהובטחו לרוכשים, שחלקם, בבחינת דוגמאות בלבד, מצורפים כנספח ד' לחוזה זה." (ההדגשות הוספו).

לנספח ד' להסכם צורפו אפוא דוגמאות של מפרטים מההסכמים שנחתמו בין חברת חפציבה  לבין רוכשי הדירות. אחת מהדוגמאות הללו היא מפרט (נספח 3 לסיכומי הכונס) בו נכתב במפורש: " 4.5 מקום לריכוז אשפה: חדרי אשפה בבניין או לפי דרישת הרשות." מפרט זה הינו זהה למפרט שהציג הרוכש גרינברג אשר נכלל בהסכם עליו חתם עם חברת חפציבה. לפיכך, גם מהעובדה שהמפרט האמור נמסר לרוכשי הדירות (ובכללם גרינברג), וגם מהעובדה כי הוא צורף כדוגמא לנספח ד' להסכם בין הצדדים, ברי כי הוא כלול במפורש באחריות המוטלת על החברה. לאור האמור יש לקבוע כי מקום ריכוז האשפה, בין אם נמצא בבניין או במקום אחר (לפי דרישת הרשות), הוכלל באופן ספציפי באחריות הבדק שעליה הסכימו הצדדים במסגרת ההסכם (לנוכח האמור במפרט), ולמעשה די במסקנה זו כדי להביא לקבלת הבקשה שלפניי.

6.         מעבר להתייחסות הספציפית במפרט אל ביתן האשפה כנכלל בתחומי אחריות החברה, נלמדת מסקנה זו גם מהוראותיו הכלליות יותר של ההסכם. סעיף 15 להסכם המגדיר את היקף האחריות הנרכשת, מתייחס כאמור ל"רכוש משותף", וברי כי ביתן אשפה הינו מטבעו חלק מהרכוש המשותף. בעניין זה אין חשיבות לשאלה אם הביתן נמצא בתוך הבניין או קו הבניין או לשאלה האם החברה היא שבנתה אותו או קבלן אחר. השאלה הקובעת הינה האם מתקן אשפה המשמש את כל דיירי הבניין הינו בבחינת רכוש משותף, וברי כי יש להשיב על שאלה זו בחיוב. פרשנות זו מתחזקת אף יותר נוכח תכליתו הכלכלית והעסקית של ההסכם שהינה, בהקשר שלפנינו, לכסות את אחריותו החוזית של הכונס כלפי רוכשי הדירות, כפי שנקבעה בהסדר הכללי ביניהם. לפיכך אין מקום להעניק להוראות ההסכם פרשנות מצמצמת שתחריג ממנו מתקנים ותחומי אחריות הנמצאים (במקביל) תחת אחריותו של הכונס כלפי הרוכשים. אם היה ברצונה של החברה לכלול בגדרי אחריותה אך ורק עבודות שבוצעו על ידה, הרי שהיה עליה להבהיר החרגה משמעותית זאת בצורה מפורשת בהוראות ההסכם, אולם דבר זה לא נעשה על ידה, ולמעשה החברה גם לא הצביעה על סעיף או הוראה מפורשת מהם ניתן להסיק מסקנה מעין זו. לפיכך, הן לנוכח הקביעה הספציפית בהסכם בנוגע למתקן האשפה, והן לנוכח הוראותיו הכלליות של ההסכם, יש לקבוע כי האחריות לתיקון הליקוי המדובר רובצת על החברה, ויש לדחות את טענותיה בעניין ולקבל את הבקשה.

7.         לאור האמור, הבקשה מתקבלת.

החברה תבצע את התיקון בביתן האשפה לא יאוחר מיום 30.11.13, וזאת בהתאם להוראות ההסכם ובפיקוח הכונס.

ניתנה היום, א' באב התשע"ג, 08 ביולי 2013, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: